哈尔滨市留用聘用企事业单位退休职工的若干规定

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　　【内容提要】房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　【关键词】买卖合同 降价 补偿差额

　　近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析

　　房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额

　　房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：

　　第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。

　　第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。

　　第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。

　　综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形

　　开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：

　　（一）房屋买卖合同特别约定

　　购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。

　　（二）开发商单方承诺

　　除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。

　　针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。”“可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。[1]因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。

　　（三）买卖双方协议补偿

　　《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。

　　因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。

　　总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

　　至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。

【作者介绍】黑龙江省北安市人民法院。

四川省达州市人民政府


达州市人民政府关于印发《达州市人民政府办理人大代表建议和政协提案工作规定》的通知

达市府发[2012]4号


各县、市、区人民政府，市级有关部门：

　　《达州市人民政府办理人大代表建议和政协提案工作规定》已经市政府同意，现予印发，请认真贯彻执行。

　　

　　
　　

　 　二○一二年二月十一日

　　

　　


　　达州市人民政府办理人大代表建议和政协提案工作规定

　　

　　第一章 总 则

　　第一条 为认真做好人大代表建议、批评、意见，人大议案和政协提案（以下简称“建议提案”）办理工作，实现建议提案办理工作制度化、规范化，根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表法》、《中国人民政治协商会议全国委员会提案工作条例》和国务院、省政府有关建议提案办理工作规定，结合实际，制定本规定。

　　第二条 办理建议提案是各级人民政府及其相关部门的法定职责，是接受人大法律监督和政协民主监督的重要渠道，是实行科学决策、民主决策的重要途径，是坚持执政为民的重要体现。各级人民政府及其工作部门、直属机构和有关机关、组织应不断增强责任意识、法制意识和民主意识，高度重视并认真做好建议提案办理工作。

　　第二章 办理职责

　　第三条 承办市人大代表在代表大会会议期间向人民代表大会和在闭会期间向市人大常委会提出的对政府工作的建议。

　　第四条 承办市政协委员、政协参加单位和专门委员会在政协全体会议期间向大会提出的和闭会期间向市政协常委会提出的对政府工作的提案。

　　第五条 承办市人大常委会和政协常委会组织的人大代表和政协委员视察中对政府工作提出的书面建议和提案。

　　第六条 承办上级交办的建议提案。

　　第三章　办理原则

　　第七条 依法办理的原则。办理建议提案必须严格按照法定程序，充分尊重人大代表和政协委员的民主权利。

　　第八条 实事求是的原则。办理建议提案必须坚持一切从实际出发，实事求是。凡是有条件解决的，要认真解决；因条件所限现阶段不能解决的，要积极创造条件，作出规划，逐步解决；确因现行法律和政策不许可或受其他条件限制，目前不能解决的，要说明情况，解释原因。

　　第九条 注重实效的原则。办理建议提案要讲实话，办实事，求实效，要紧紧围绕党和政府的工作中心，突出事关全局、事关经济社会发展的热点、难点问题，把工作的着力点放在解决实际问题上，多为人民群众办实事、办好事。

　　第十条 分级负责、归口办理的原则。办理建议提案要根据内容和要求，按照现行行政体制和部门工作职责，由各级人民政府交所属部门、单位研究办理。职能部门要认真履责，采取切实有效措施，做好建议提案办理工作。

　　第四章　办理程序

　　第十一条 交办

　　（一）市人代会、市政协全体会议期间交市政府办理的建议提案在大会闭会后，由市政府组织召开交办会交办；在闭会期间提出的交市政府办理的建议提案，分别由市人大常委会人代工委和市政协提案委受理后，转由市政府督查室交办。

　　（二）省级及以上交办的建议提案，由市政府督查室根据职责分工，交由相关单位办理。

　　（三）承办单位对不属于本单位职责范围的建议提案，自签收之日起10日内向市政府督查室提出书面理由，经同意后退回，由市政府督查室重新明确承办单位。未经市政府督查室同意，承办单位不得擅自退回或自行转送其他单位办理。逾期未退回的，由原定承办单位负责办理。

　　第十二条 承办

　　（一）承办单位应当建立健全登记、承办、审核、落实、总结、归档等制度；接到建议提案后，应及时清点、核对、登记，制定办理方案。

　　（二）承办单位要通过上门走访、召开座谈会、现场办理等方式，加强与人大代表、提案者的见面会商与沟通联系，认真听取人大代表、提案者意见，答复意见原则上须征得人大代表、提案者满意（市政府督查室跟踪核查）后，方能进行回复。

　　（三）建议提案所提问题需要多个单位分别办理的，承办单位应根据建议提案内容分别办理。涉及主办、协办的，由主办单位牵头，主动与协办单位协商办理，协办单位要积极配合，并在交办之日起一个月内将协办意见函告主办单位，抄送市政府督查室，由主办单位综合后答复人大代表、提案者，并抄送协办单位,未经协商，不能单独答复。主办单位与协办单位意见不一致的，由主办单位负责组织协调；经协调仍不能解决的，由主办单位向市政府督查室提出具体处理意见，由市政府督查室负责协调。涉及多个承办单位且不能明确主办单位、需市政府协调的，由市政府督查室呈报市政府分管领导，由分管领导批示或召开协调会后明确牵头承办单位。

　　第十三条 答复

　　（一）建议提案的答复必须经过承办单位办公室和单位领导审核把关，重要答复件需经单位领导集体研究审定。审核的主要内容是：该解决的问题是否解决，答复是否符合法律、法规和政策，格式是否规范，文字表述是否准确、清楚等。

　　（二）建议提案自交办之日起3个月内答复；对涉及面广、处理难度大的建议提案，应当自交办之日起6个月内答复（具体时间由市政府督查室会同市人大常委会人代工委或市政协提案委确定）。

　　（三）建议提案的答复应做到事实准确、内容完整、文字精炼、语气诚恳。答复件均用A4红头公函纸，按规定格式行文，加盖单位公章，并附上单位经办人员科室、姓名和联系电话。两名以上人大代表或政协委员联名提交的建议提案，答复时行文称呼选择领衔人大代表或政协委员的姓名；党派、团体、专委会提案，行文称呼为提案单位名称。建议提案办理不能以下属单位或内设机构的名义答复。答复件首页右上角应注明答复文号，标题后注明办复结果类别。（建议提案办复结果分三种类别：“A”类，指所提问题已经解决或基本解决，有具体措施；“B”类，指所提问题正在解决或列入规划逐步解决，应有具体方案；“C”类，指所提问题因条件限制或其他原因不能解决，留作参考，应认真诚恳地向人大代表、提案者作详尽解释说明）

　　（四）建议提案在网上答复的同时，还要进行书面答复。人大代表建议的书面答复除寄送领衔人外，还应分别寄送联名代表，同时抄送市人大常委会办公室、市人大常委会人代工委、市人大常委会相关工作委员会和市政府督查室；政协提案的书面答复寄送领衔人，同时抄送市政协提案委、市政协相关工作委员会、市政府督查室；市人大议案、市人大代表重点建议、市政协重点提案，由主办单位将答复意见书面报送市政府办公室后，市政府办公室按行文格式进行回复。所有书面答复都向领衔人寄送《反馈意见表》。

　　（五）经市政府办公室交办的省级及以上建议提案，相关承办单位不得自行答复人大代表和提案者，应将答复意见按规定格式书面报送市政府办公室，由市政府统一行文答复。

　　（六）承办单位应认真抓好答复的落实工作。建议提案答复中承诺的事项，应及时兑现；列入规划逐步解决的事项，应跟踪落实。

　　第十四条 总结。承办单位原则上在每年10月底前，总结建议提案办理工作情况，并将书面总结报市政府督查室、市人大常委会人代工委、市政协提案委。年底市政府向市人大常委会报告人大代表建议办理工作情况，向市政协常委会通报政协提案办理工作情况。

　　第五章　网上办理

　　第十五条 市政府督查室应会同市人大常委会人代工委、市政协提案委通过“达州市人大代表建议管理系统”、“达州市政协提案管理系统”完成建议提案的审查、立案、交办等工作。

　　第十六条 承办单位通过网上办理系统进行签收、办理、答复、跟踪等工作。

　　第十七条 网上办理过程和内容要主动公开，接受人大代表、政协委员和社会各界的监督；办理工作涉及国家秘密的，应按有关保密规定妥善处理，并向人大代表、政协委员做好解释工作。

　　第六章　办理制度

　　第十八条 绩效考核制度。市政府对各承办单位的办理工作实行绩效管理。

　　第十九条 督查通报制度。市政府督查室要认真收集各承办单位的办理情况，随时掌握办理工作进度，做好催办、督办和督促落实工作，并及时通报办理工作情况。

　　第二十条 联系会议制度。市政府督查室应会同市人大常委会人代工委、市政协提案委召集有关承办单位，邀请部分人大代表、政协委员每年至少召开一次联系会议，交流办理工作经验，研讨办理工作的重点、难点问题，不断探索办理工作新方法、新途径。

　　第二十一条 意见反馈制度。由承办单位将《反馈意见表》寄送领衔人大代表或提案者对“办理结果”签复意见；领衔人大代表或提案者对办理结果反馈不满意的，承办单位收到反馈意见后，必须在1个月内重新办理，并再次征求人大代表、提案者的意见，直至满意为止。

　　第七章　组织领导

　　第二十二条 市政府办公室负责全市政府系统建议提案办理工作的组织、指导、协调、督办、检查、评比、总结等工作，配合市人大常委会、市政协办公室做好人大代表、政协委员对办理工作的视察和评议工作，组织开展办理人员学习培训，提高办理人员的政治、思想和业务素质。

　　第二十三条 各级人民政府和市级有关部门要将建议提案办理工作列入重要议事日程，建立健全主要领导负总责、分管领导具体负责、业务科室具体承办、办公室综合协调的办理工作机制；建立相对稳定、素质较高的办理工作队伍，健全办理工作网络，加强业务培训，加强对办理工作的指导，提高办理工作水平。

　　第八章　附　则

　　第二十四条 各县（市、区）人民政府和市级有关部门可依据本规定，制定建议提案办理工作制度。

　　第二十五条 本规定自公布之日起施行。2005年5月20日市政府制定的《达州市人民政府关于印发办理市人大代表建议、批评、意见和政协委员提案规定的通知》（达市府发〔2005〕27号）同时废止。