国家计委关于规范餐饮连锁企业价格管理的通知

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产权调换的房屋面积缩水应如何处理？

案情简介：
２０００年６月，被告华为开发公司建设新元小区，需拆迁原告食品公司部分房屋，为此，双方签订了房屋拆迁安置协议书一份，约定原告回迁门面房２６２m2，其中：包括民族路（东西向），新元小区公园（小区南大门）入口转角处门面房。２０００年９月１日，原被告就回迁门面房又签订《房屋销售合同》一份，约定原告预购被告开发的新元小区房公园转角处１号、２号门面房，建筑面积60.78m2，单价1680元/m２，合计价款人民币102110元。实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按面积调整。以及相关的权利义务。合同附示意图一份，载所购房屋方位为新元小区公园（小区南大门）入口转角处１号、２号。合同经双方签字盖章生效。原告按约付清购房款人民币102110元。同时，该小区２号楼门面房亦相继对外预售。其中，同年１１月，被告与卢某签订的２号楼３５号门面房买卖合同后，附有房屋平面图，显示３５号以西相邻的门面房即为公园入口转角处门面房，呈内弯圆弧状。此后，被告委托江苏华丰建筑设计院设计绘制了“新元小区详规调整图”。对房屋和公园大门规划进行了调整。同年６月１２日，被告召集原告开会，通报规划调整后的规划方案，可能导致原告回迁房面积减少的情况。该会议记录载明；“徐某（被告方副经理）：….根据市规划的要求，考虑新元小区的宝塔与谢眺楼视线走廊，对我新元小区南大门入口处的物业管理用房进行适当调整，调整的范围基本保持原样不变，去掉转角处的一个三角形的拐角，可能造成食品公司回迁房的面积减少。为此，请食品公司能理解，关于减少的部分面积，如何处理，待房屋建成后，再做商订。”王某（原食品公司法定代表人）：“规划调整，但涉及到我公司回迁的门面房面积减少，到底减少多少目前数据还没有得出来，如果减少的门面房面积，今后在计算上，我们不能按文件标准计算，要给我们亏损企业加大补偿，给予弥补。”事后，被告调整了公园入口转角处１号、２号右边依次是2号楼的36号、35号门面房（此前，平面图显示1号、2号右边即为2号楼35号门面房，无36号门面房），左边是上二楼的楼梯间通道。随后，被告将36号门面房以每平方米人民币7472.33元的价格预售给第三人周某，双方签订《房屋购销合同》一份，原告发现自己所回迁的1号、2号门面房的建筑面积明显不足，且在1号、2号门面房与2号楼35号门面房之间出现了36号门面房，遂找被告，经房屋测绘部门测量的3号裙楼的底层1号2号门面房建筑面积为40.27m2，2号楼36号门面房建筑面积为44.70 m2，遂于2002年5月20日向本院起诉，要求按市场价赔偿减少20.51m2面积的损失。
处理结果：
审理认为：被告是具有房地产开发经营资质的企业，在开发新元小区中，需要拆迁原告的房屋，与原告签订了房屋拆迁安置协议，原告回迁被告拟开发的部分门面房。双方就回迁的门面房位置及价格等事宜又签订了一份购房合同，该份合同实际上是具有拆迁利益补偿性质的合同。合同约定了回迁门面房的具体位置、价款、付款、交房期限，以及违约责任等内容，双方意思表示真实，又不违反法律规定，该份合同有效。合同签订后对双方均有拘束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行确定的义务。被告应当向原告交付合同约定的60.78m2面积门面房，在合同履行中，被告调整规划设计方案，在2号楼35号门面房与3号裙楼公园入口转角处1号、2号门面房之间设计了朝向民族路36号门面房，如不增建，被告在实际履行合同中可以使1号、2号门面房建筑面积达到或超过60.78m2，满足原告要求，实现合同目的，而被告建造了36号门面房，并将该房出售给第三人，原告房屋面积减少20.51m2，致使原告预购60.78m2面积房屋的合同目的及足额回迁的预期利益不能实现，被告主观上存在违反合同的恶意，客观上造成原告经济损失，应予赔偿。被告调整房屋规划设计方案后，虽然通知了原告，但原告要求加大补偿，被告亦认同可以协商，双方未达成协议，双方对面积不足处理约定不明。根据合同约定实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，房价总金额按实调整，应理解为双方对建筑面积合理误差的处理，而本案因房屋平面结构的变更造成原告预购面积大幅度减少，不属于合理误差的情形，不适用合同中该条款的规定。因原告是产权调换房屋，具有拆迁补偿利益，其损失的计算，不能按照《商品房销售管理办法》的规定，也不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 规定，应当参照购买36号门面房的市场价格人民币7472.33元/m2计算，扣除原告购房1680元/m2，其差价人民币5792.33元/m2来赔偿原告损失，才能弥补原告的损失。被告辩解原告房屋面积不足，根据合同第５条规定，按合同约定价款增补、退减房款，而不是市场价赔偿不足面积房款的意见，不能成立，因被告在合同中约定面积差为5％，但实际上相差20.51m2，占原告所购房屋面积的1/3，明显存在恶意，按照合同约定补、减，损害了原告的利益，违反诚实信用原则，该辩解不予采纳。为此，依据《中华人民共和国合同法》的规定，判决：被告华为开发公司于本判决生效之日起二日内赔偿原告食品公司房屋建筑面积减少的经济损失人民币118800.60元（20.51m2×5792.33元）。
法律点评：
该案是房屋拆迁，进行产权调换房屋面积缩水的损失赔偿问题。双方在合同中约定，实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，不足和超出的部分怎么赔偿没有明确约定。现有的法律依据是：①《商品房销售管理办法》，对面积超出3%范围的面积处理规定。②最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第14条规定，……，房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告房屋被拆迁，实行的是产权调换，其拆除房屋在市区的繁华地段，拆除前没有进行评估，补偿价格很低，产权调换时政府确定了一个回迁价格。该价格明显低于市场价格，目的是保护被拆迁人的利益。原被告就拆迁签订了具有物化性质的房屋拆迁补偿安置协议，后又签订房屋预售合同，是对拆迁补偿安置协议的存续，包含了原告的拆迁补偿利益。被告在原告回迁的门面房与35号房之间增建36号门面房，以市场价卖于第三人，赚取利润，使原告房屋面积20.51m2，按照《商品房销售管理办法》或最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，赔偿原告损失明显没有充分保护原告的利益。另外，上述法规、解释在制定时没有考虑到拆迁产权调换房屋中含有的补偿利益问题，仅仅是针对纯商品房买卖面积缩水。形成产权调换房屋面积缩水的损失赔偿规定的立法欠缺，使恶意损害被拆迁人利益的行为得不到经济上的惩罚，使被拆迁人的利益不能获得满足。法官根据诚实信用原则，结合案件的特殊性，依据《中华人民共和国合同法》规定，在判决被告赔偿原告实际损失的同时，又判决被告赔偿了原告的预期损失。这一判决结果无疑是正确的，不仅保护了原告的合法利益，同时也给予被告经济惩罚，有利于推进房屋拆迁行为的规范。




宣城市宣州区人民法院
安徽金皖律师事务所
左志平、刘金海


浙江省司法厅


关于印发修订后的《浙江省省直律师事务所管理规定》的通知
浙司〔2004〕57号

省直律师协会:
　　原《浙江省省直律师事务所管理规定》（浙司律〔1998〕305号）因部分内容已不适应当前形势要求，依据《中华人民共和国律师法》及司法部、省厅有关律师管理工作的规定，现对有关内容作了补充、修改。现重新予以印发，望认真贯彻执行。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○四年三月十九日


浙江省省直律师事务所管理规定

　　第一条　为进一步加强省直律师事务所建设，规范律师管理工作，根据《中华人民共和国律师法》及司法部有关律师管理工作规定，制定本规定。
　　第二条　省直律师事务所的设立、变更和注销应当依法办理登记。
省直律师事务所主任、副主任按规定程序产生后应当报省司法厅备案。
　　第三条　省直律师事务所的重大问题应当经所务委员会或者合作（伙）人会议讨论决定。
　　事关律师切身利益的全所发展方向、重大收益分配、福利等事宜应当经全体律师大会讨论决定。
　　第四条　省直律师事务所必须建立健全如下制度：
　　（一）所务委员会或者合伙（作）人会议制度；
　　（二）全体律师人员会议制度；
　　（三）政治、业务学习制度；
　　（四）律师职业道德和执业纪律公约；
　　（五）财务管理制度；
　　（六）人员聘任管理制度；
　　（七）律师事务所公章使用制度；
　　（八）收结案件审批登记制度；
　　（九）档案、文书管理制度；
　　（十）律师被投诉的受理、答复、处理和监督制度；
　　（十一）律师年度考核、注册登记制度；
　　（十二）律师奖惩制度；
　　（十三）律师业务收费管理监督制度；
　　（十四）重大事项报告制度。
　　各项制度应当经全所律师会议通过，律师人手一册，并及时报省司法厅备案。
　　第五条　省直律师事务所应当确定一名负责人负责思想政治工作，开展经常性的思想政治、职业道德、执业纪律教育和反腐倡廉教育。政治学习应当有年度计划，有专人记录。
　　第六条　符合设立党支部条件的律师事务所应当建立党支部。条件不具备的，应当参加联合党支部。
　　新转入或者新设立的省直律师事务所党员，在办理流动手续时，应当同时办理党组织关系接转手续 。
　　第七条　省直律师事务所可以设立若干行政、业务等部门，但不允许实行人员、财务、业务相对独立的二级管理或者内部承包。内设部门不得刻制印章或者对外挂牌。内设部门名称及负责人名单应当报省司法厅备案。
　　第八条　办理涉及社会公共利益、社会稳定、公众纠纷、社会影响较大的重大案件或者法律援助案件，应当及时报告省司法厅。
　　第九条　与港澳台或者外国律师事务所建立业务协作关系，签订有关协议，应当报省司法厅备案。
　　第十条　省直律师事务所应当指定专人负责受理对本所及律师的投诉工作，并将投诉处理结果书面报省司法厅备案。
　　第十一条　省直律师事务所应当统一接受业务委托，统一按规定的收费标准收取律师代理费，开具统一发票，统一入帐。
　　代理所需的差旅费应当凭据向当事人实报实销。预收差旅费的，案件办结后应当及时与当事人结清，多退少补。
　　第十二条　各省直律师事务所只能刻制一枚公章和一枚财务专用章，开设一个基本银行帐户。有条件的可增设一个外汇帐户。
　　第十三条　省直律师事务所应当配备两名以上持上岗证的财务人员。会计、出纳人员名单应当报省司法厅备案。
　　第十四条　省直律师事务所应当按期依法纳税，履行代扣代缴义务，并按规定缴纳律协会费。
　　第十五条　省直律师事务所聘用律师实行合同制，聘用合同应当符合国家的有关规定，明确合同双方在聘用期间的权利义务。
　　凡聘用辞去公职的律师，档案应当寄存在省人才交流中心司法厅工作站，并按省人才交流中心规定的标准缴纳档案管理费。
　　第十六条　省直律师事务所应当严格管理本所聘用的无律师执业证人员，不得为其开具律师介绍信，不得允许其独立办案。
　　第十七条　省直律师事务所应当指定专人负责统计工作，按时向省司法厅报送统计报表。
　　第十八条　省直律师事务所应当向省司法厅报送全年工作总结和下年度工作计划。
　　第十九条　省直律师事务所负责人应当按时参加主管部门和律师协会召集的各类会议。
　　第二十条　律师在办理案件和处理法律事务时，应当收集、保存归档资料。诉讼案件、非诉讼案件、代书等资料应当在办结后一个月内立卷归档；常年法律顾问资料按年度在次一顾问年度的头一个月内立卷归档。
　　承办律师工作调动时应当及时办理档案资料移交手续，不能私自带走或者销毁应当归档的资料。
　　第二十一条　下列律师业务资料应当归档：
　　（一）委托协议书、聘请法律顾问合同、法院指定辩护通知书、法律援助中心指派函；
　　（二）律师事务所收费统一收据；
　　（三）与当事人或者被告人会见谈话记录；
　　（四）起（上）诉状等有关诉讼文件；
　　（五）阅卷摘录、调查材料；
　　（六）律师拟写的法律文书；
　　（七）判决书或调解书、裁定书；
　　（八）办案小结；
　　（九）律师服务质量监督反馈卡。
　　第二十二条　省直律师事务所应当设立档案室，指定专人负责业务档案的整理、保管工作。档案人员应当认真检查归档材料，发现材料短缺、装订混乱等不符合规定的卷宗，应当退还承办律师补充或者重新装订。
　　第二十三条　省直律师事务所律师每年必须接受不少于四十小时的继续教育。取得律师资格或者法律职业资格申请执业的人员，必须接受上岗培训。
　　第二十四条　省直律师事务所有下列情形之一的，应当解散：
　　（一）律师事务所合作（伙）人不足3人，且在3个月内未能补齐；
　　（二）律师事务所的财产不足10万元，且在3个月内未能补足；
　　（三）合伙协议中规定的终止事由出现；
　　（四）合作（伙）人会议决定解散；
　　（五）法律、法规规定应当解散的其他情形。
　　第二十五条　省直律师事务所解散时，应当进行清算和办理注销登记。律师事务所执业证及律师执业证应当上交省司法厅。财务帐簿、业务档案应当依照规定移交省司法厅保管。印章由省司法厅收回。
　　第二十六条　省直律师事务所和律师接受境外记者采访、参加境外组织的活动，应当事先向省司法厅报告，并按有关规定进行。
　　党员律师因私出国、出境应当向省司法厅报告。
　　第二十七条　本规定自发布之日起施行。《浙江省省直律师事务所管理办法》（浙司律〔1998〕305号）同时废止。