建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知
作者:法律资料网 时间:2024-05-21 02:55:28 浏览:8171
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建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知
建设部
建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知
建住房[2003]234号
各省、自治区、直辖市建设厅（建委），直辖市房地局、规划局，新疆生产建设兵团建设局：
为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》和《房地产估价规范》，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》。现将《城市房屋拆迁估价指导意见》印发给你们，请遵照执行。
各地在执行中遇到的情况和问题，请及时反馈我部住宅与房地产业司。
中华人民共和国建设部
二○○三年十二月一日
城市房屋拆迁估价指导意见
第一条 为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定和国家标准《房地产估价规范》，制定本意见。
第二条 城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本意见。
第三条 本意见所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
第四条 拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。
第五条 拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。
第六条 市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。
拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
第七条 拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
第八条 受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。
估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
第九条 拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。
第十条 受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。
第十一条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第十二条 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。
第十三条 市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。
第十四条 拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
第十五条 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
第十六条 拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
第十七条 拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第十八条 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。
公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
第十九条 拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
第二十条 拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
第二十一条 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。
拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
第二十二条 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。
第二十三条 估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
第二十四条 省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。
第二十五条 受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。
鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。
第二十六条 估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。
拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。
第二十七条 对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：
（一）出具不实估价报告的；
（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；
（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；
（四）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；
（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；
（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第二十八条 以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进行的评估，参照本意见执行。
城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，参照本意见执行。
第二十九条 本意见自2004年1月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适用本意见。
2013年3月1日中央政府门户网站（www.gov.cn）公布了新房控“国六条”，全称为《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》【国办发〔2013〕17号】，其中规定：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”此规定公布后，立即引起多家媒体关注，并引起社会公众的热议。
客观地说，上述“国六条”个税规定（以下简称上述规定），只是重申了现行《个人所得税法》相关规定而已，并未设定任何新的纳税义务。这是因为，出售自有住房，实际上是一种财产转让行为，依现行《个人所得税法》第三条第五项之规定，原本就应适用百分之二十税率征收个税。
上述规定，之所以引起大家注意，是因为在该规定颁布前，全国不少城市在对二手房交易征收个税时，允许当事人从下列两种征税方式中任选一种：
第一种征税方式：按交易额的1%征税；
第二种征税方式：按转让所得20%征税。
结果不少当事人基于少交个税的考量，选择第一种方式交纳个税。
上述规定出台后，对于那些应纳个税且房屋原值有据可查的售房人来说，将无权再按第一种征税方式缴纳个税。
正确理解和把握上述规定，将有助于售房人保护自身合法权益，并避免因违规受罚而遭受不必要的损失。从上述规定本义看，并非所有出售自有住房行为，均按转让所得的20%交纳个税。下列两种例外情况，就不宜适用上述规定：
1.虽出售自有住房但依法可免征个税；
2.虽出售自有住房但无法通过税收征管、房屋登记等历史信息查询核实房屋原值。
笔者认为，在解读上述规定时，尤其要注意三条关键语：1.出售自有住房按规定应征收的个人所得税；2.房屋原值；3.转让所得。
下面笔者想简单探讨三个问题：
一、在什么条件下出售自有住房可依法免征个税？
依现行规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。除此之外，出售自有住房，均应依法缴纳个人所得税。
上述“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。“个人购房日期”的确定方法为：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。“个人转让房屋的日期”确定方法为：以销售发票上注明的时间为准。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
二、房屋原值如何确定？
“房屋原值”应按下列规定予以确定：
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上入民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
5、城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定，其原值分别为：
(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁入除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货市的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
三、转让所得如何计算？
如前所述，出售自有住房是一种财产转让行为。依现行个人所得税法之规定，财产转让所得，应以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。举例说明一下，假如出售的自有住房房屋原值为100万元，依法可扣减的合理费用为10万元，现在销售价格为180万元，那么，转让所得=销售价格180万元-房屋原值100万元-依法可扣减的合理费用10万元=70万元。
作者：北京市华鹏律师事务所 谷林树律师
江苏省食品药品监督管理局职能配置、内设机构和人员编制规定
江苏省人民政府办公厅
苏政办发〔2004〕62号
省政府办公厅关于江苏食品药品监督管理局职能配置内设机构和人员编制规定的通知
各市、县人民政府，省各委、办、厅、局，省各直属单位：
《江苏省食品药品监督管理局职能配置、内设机构和人员编制规定》已经省政府批准，现予印发。
二○○四年七月四日
江苏省食品药品监督管理局职能配置内设机构和人员编制规定
根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于印发〈江苏省人民政府机构改革方案〉的通知》（厅字〔2003〕31号）和《省委办公厅、省政府办公厅关于印发〈江苏省人民政府机构改革实施意见〉的通知》（苏办发〔2004］2号），在江苏省药品监督管理局基础上组建江苏省食品药品监督管理局。省食品药品监督管理局是省政府综合监督食品、保健品、化妆品安全管理和主管药品监管的直属机构。
一、职能调整
（一）继续承担原省药品监督管理局的职责，即负责对药品（包括中药材、中药饮片、中成药、化学原料药及其制剂、抗生素、生化药品、生物制品、诊断药品、放射性药品、麻醉药品、毒性药品、精神药品、医疗器械、卫生材料、医药包装材料等）的研究、生产、流通、使用进行行政监督和技术监督。
（二）增加食品、保健品、化妆品安全管理的综合监督、组织协调和依法组织开展对重大事故查处的职责。
（三）划入省卫生厅承担的保健品审核职责。
二、主要职责
（一）组织有关部门起草食品、保健品、化妆品安全管理的地方性法规、规章；组织有关部门制定食品、保健品、化妆品安全管理的综合监督政策、工作规划并监督实施。
（二）依法行使食品、保健品、化妆品安全管理的综合监督职责，组织协调有关部门承担的食品、保健品、化妆品安全监督工作。
（三）依法组织开展对食品、保健品、化妆品重大安全事故的查处；根据省政府授权，组织协调开展全省食品、保健品、化妆品安全的专项执法监督活动；组织协调和配合有关部门开展食品、保健品、化妆品安全重大事故应急救援工作。
（四）综合协调食品、保健品、化妆品安全的检测和评价工作；会同有关部门制定食品、保健品、化妆品安全监管信息发布办法并监督实施，综合有关部门的食品、保健品、化妆品安全信息并定期向社会发布。
（五）贯彻执行国家药品和医疗器械监督管理的法律、法规、规章，起草药品、医疗器械监督管理地方性法规、规章草案，制定有关政策。
（六）负责新药、仿制药品、中药保护品种、淘汰药品、药用包装材料和保健品的审核，负责医疗机构制剂品种的审批；组织实施处方药与非处方药分类管理制度；审查出口药品；负责药品的再评价、不良反应监测；审批药品广告。
（七）监督实施医疗器械产品法定标准；负责医疗器械产品的注册；负责医疗器械的再评价、不良反应监测；审批医疗器械广告。
（八）监督实施药品研究、生产、流通、使用及医疗机构制剂生产等质量管理规范，依法组织对药品生产、经营企业质量管理规范的认证；监督实施医疗器械生产质量管理规范；核发药品、医疗器械生产、经营许可证和医疗机构制剂许可证。
（九）负责药物临床试验机构的初审、推荐；负责医疗器械临床试验基地、检测机构、质量管理规范评审机构的推荐。
（十）依法监管放射性药品、麻醉药品、毒性药品、精神药品及特种药械。
（十一）监督生产、经营企业和医疗机构的药品、医疗器械质量，发布全省药品、医疗器械质量公报；依法查处制售假劣药品、医疗器械及其他违法行为。
（十二）贯彻实施执业药师资格准入制度，负责执业药师注册，组织执业药师考前培训和继续教育等工作；负责系统及相关人员的培训管理。
（十三）开展药品监督管理和食品、保健品、化妆品安全管理方面的对外交流与合作。
（十四）负责全省药品监督管理和食品、保健品、化妆品安全管理的综合监督工作，对省以下食品药品监督管理机构实行垂直管理。
（十五）承办省政府交办的其他事项。
三、内设机构
根据上述职责，省食品药品监督管理局内设10个行政处室。
（一）办公室
组织协调局机关日常政务，负责会议组织、文秘、档案、值班、信访、保密、政务信息、安全保卫和行政后勤等工作；组织建立业务信息系统，承担统计、综合信息管理工作；负责局机关的财务管理、固定资产管理、政府采购、行政事业性收费，承担有关新闻发布、宣传报道、外事接待等工作。
（二）政策法规处
监督检查药品、医疗器械监督管理法律、法规、规章和政策的实施；起草地方性药品、医疗器械监督管理法规、规章，并负责规范性文件的审核与备案；组织有关部门起草地方性食品、保健品、化妆品安全管理方面的法规、规章和综合监督政策；负责行政执法监督和听证工作，承担行政复议、应诉和赔偿等工作；指导本系统法制建设，组织开展有关法律法规的宣传教育及培训工作。
（三）食品安全协调处
组织有关部门拟订地方性食品、保健品、化妆品安全管理的工作规划并监督实施；依法行使食品、保健品、化妆品安全管理的综合监督职责，组织协调有关部门承担的食品、保健品、化妆品安全监督工作；综合协调食品、保健品、化妆品安全的检测与评价工作，指导、协调食品安全监测与评价体系建设；收集并汇总食品、保健品、化妆品安全信息，分析、预测安全形势，评估和预防可能发生的食品安全风险；会同有关部门制定食品、保健品、化妆品安全监管信息发布办法并监督实施，综合有关部门的食品、保健品、化妆品安全信息并定期向社会发布；承担研究、协调食品安全统一标准的有关工作。
（四）食品安全监察处
组织协调有关部门健全食品、保健品、化妆品安全事故报告系统；依法组织开展对重大事故的查处；根据省政府授权，组织协调开展食品、保健品、化妆品安全的专项执法监督检查活动；研究拟订食品、保健品、化妆品重大事故的各种应急救援预案，组织协调和配合有关部门开展应急救援工作；组织拟订省食品安全重大技术监督方法、手段的科研规划并监督实施。
（五）药品注册处
监督实施国家药品标准、直接接触药品的包装材料和容器产品目录、药用要求和标准；负责新药、已有国家标准的药品、直接接触药品的包装材料和容器的审核申报及品种再注册工作；监督实施中药品种保护制度；制定中药饮片炮制规范、医院制剂规范；负责医疗机构制剂注册及省内调剂的审批；监督实施药物非临床研究质量管理规范、药物临床试验管理规范，负责药物临床试验机构的初审、推荐；指导全省药品检验机构的业务工作；指导药品审评业务工作；监督实施保健品市场准入标准，负责保健品的审核工作。
（六）医疗器械处
监督实施医疗器械、卫生材料产品的国家标准和行业标准，监督实施医疗器械生产质量管理规范和产品的分类管理；核发医疗器械生产许可证；负责医疗器械产品的注册；监督实施医疗器械不良反应事件监测制度；推荐医疗器械临床试验基地、检测机构、质量管理规范评审机构；依法监管特种药械；审批医疗器械广告；办理医疗器械出口销售证明书；指导医疗器械检验及技术审评机构业务工作。
（七）药品安全监管处
组织实施处方药与非处方药分类管理制度，推荐国家基本药物目录和非处方药物目录；监督实施药品不良反应监测制度，负责药品再评价和淘汰药品审核工作；监督实施药品生产、中药材生产、医疗机构制剂质量管理规范，依法组织和监督药品生产质量管理规范认证工作；核发药品生产、医疗机构制剂许可证；办理药品出口销售证明书；依法监管放射性药品、麻醉药品、毒性药品、精神药品；监督实施保健品生产企业许可标准；指导药品认证、技术审评机构的业务工作。
（八）药品市场监督处（稽查处）
监督实施药品经营质量管理规范，组织实施药品经营质量管理规范认证工作；负责药品、医疗器械经营许可证核发及管理；监督实施药品流通领域处方药、非处方药分类管理；负责药品、医疗器械流通、使用环节的日常监管；会同有关部门认定药品招标代理机构并进行管理；负责药品广告审批及刊播情况的检查；按规定负责保健品广告内容的审查；监督药品互联网信息服务和交易行为。
依法监督生产、经营、使用单位的药品、医疗器械质量，组织实施全省药品、医疗器械质量监督抽验，定期发布省药品、医疗器械质量公报；受理药品、医疗器械违法违规案件的举报，依法查处药品、医疗器械研究、生产、流通、使用中的违法违规行为，协同有关部门查办大案要案，检查、督促和指导全省药品监督稽查业务工作。
（九）人事教育处（基层工作处）
负责全系统机构编制、人事管理、劳动工资工作，负责局管干部日常管理工作；按照有关规定负责本系统领导班子和干部队伍建设；拟订本系统教育培训规划和规章制度并组织实施；实施执业药师资格准入制度，负责执业药师注册，组织执业药师考前培训和继续教育等工作。
负责全系统政治理论学习、精神文明建设工作，开展创建文明行业活动，组织实施全系统评选表彰工作。
（十）规划财务处
负责全系统财务经费的统一管理，制定财务、会计、固定资产和基本建设的管理制度并组织实施；组织编制全系统年度预决算并监督执行，综合管理各类资金、资产、基本建设和政府采购工作；负责本系统行政事业性收费的监督管理；负责全系统的审计监督工作。
机关党委。负责局机关及在宁直属单位的党群工作。
设立老干部处。
四、人员编制和领导职数
省食品药品监督管理局机关行政编制为75名（含省食品安全监察专员编制，含系统行政编制6名），另核行政附属编制15名，其中，老干部服务人员编制4名，后勤服务人员编制11名。
领导职数为：局长1名，副局长3名。正副处长（主任）25名，其中正处长（主任）12名（含机关党委专职副书记1名，老干部处处长1名）。副处长（副主任）13名。省食品安全监察专员5名（正处2名，副处3名）。
另按有关规定设置纪检监察机构。
五、其它事项
省食品安全监察专员受省食品药品监督管理局的委派，监督检查有关部门、单位对重点环节和重点领域食品、保健品、化妆品重大安全危害因素的监控与整改情况，参加对重大、特大事故的调查处理和应急救援工作。
