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商品房销售中毛坯(清水)与装修分拆组合的法律探讨/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 12:01:21  浏览:9694   来源:法律资料网
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  为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象,提高住宅装修生产的工业化水平,引导住宅产业现代化快速发展,国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》(国办发〔1999〕72号)以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房,如果精装质量还可以的话,那么就可以省去了自行装修的麻烦。

  一、毛坯(清水)与装修整合,和毛坯(清水)与装修分拆两者的区别

  对于将修一次到位的成品房(全装修房)或菜单式装修,房企设计了不同的精装房交易结构,主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式,是指房企和购房者只签订商品房买卖合同(约定精装交房标准)。购房款包括了毛坯(清水)房屋和装修工程款两部分,房企开具不动产销售发票。
拆分模式,是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订,房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人(大多数时候房企不参加)签订,装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》,如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的,也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款,房企出具不动产销售发票,装修公司出具房屋装修发票(发票也有可能有比较混乱的安排)。

二、毛坯(清水)与装修分拆的目的

关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作,房地产企业的主要目的一般在于以下几种:

(1)所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”,房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法,给人一种“赠送”或“白给”的感觉,增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”,对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。

(2)类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法,比如应对限价,变相加价,争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作,一定程度上可以规避价格限制,或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。

(3)实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税、土地增值税,拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售,在一定情形下(不是必然能实现税收优化),将毛坯和精装分拆销售可避税(有时对买卖双方都有利可图)。比如,精装修与房屋未分开的,应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开,房屋按销售不动产缴纳5%的营业税,精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是,卖毛坯赠精装(款)(在售房赠送过程中,房地产公司赠送是有前提的,这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送,不属于“无偿赠送”)的安排有时可能带来负面的税收影响,需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。

(4)可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看,需要提前确认收入,如果将毛坯和精装分开,那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲,只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点,如此感觉上“毛坯先交付,精装后交付”的做法(涉及二次交付问题),控制开发节奏,配合招商进展,可以提前确认大部分的收入。

(5)为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题,主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话,房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订,而房屋装修合同则和开发单位没关系,由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担,把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”,此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的,房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”,买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去(各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见)。另外,一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜,不便房企出面。

(6)还有可能是搭售(捆绑销售)行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台,构筑产业战略合作上下游产业链,实施住宅集成装修,达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务,房企从中也分得一杯羹(由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务,有的收服务费、有的收中介费,名目不一)。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务(代收代付、施工协调等)。

三、毛坯(清水)与装修分拆的法律属性

对于房企将毛坯(清水)与装修分拆的上述行为,国家和地方尚未见到有过相关管理文件,法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥,存在居间的法律关系;如果房屋装修款由房企代收代付,则存在代收代付的结算法律关系;如果精修款由房企承担(房企赠送购房者装修基金大礼包),则存在第三人代为给付的法律关系。总之,这种做法目前并不为法律所禁止,因此签订的合同一般是合法有效的。

那么分拆安排,是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢?《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》(国税函〔1998〕53号)批复如下:纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份契约(或合同),向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定,装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分,与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此,根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定,对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用,应一并列入房屋售价,按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份契约(或合同),向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的,笔者以为,只要没有明确约定两份合同的包容关系,仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为,不论两份合同的签署的主体是否相同。

实践操作中,房屋装修比较容易引发纠纷,可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同,或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同,或者主张装修合同属于承揽合同的性质,购房者要求停止装修并主张解除装修合同等,发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了,则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。


  文/武志国woo_eye@qq.com

From Roges Law Firm
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湖南省森林公园管理条例

湖南省人大常委会


湖南省森林公园管理条例
湖南省人大常委会


(1995年6月28日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过)


第一条 为加强对森林公园的管理,保护和开发利用森林风景资源,发展旅游事业,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例所称森林公园,是指森林资源丰富,自然景观集中,环境优美,具有一定规模和范围,经批准供人们旅游观光和进行科学文化教育活动的场所。
第三条 凡在本省行政区域内从事森林公园管理和在森林公园内进行旅游观光、生产经营和科学文化教育活动的单位、个人,均须遵守本条例。
第四条 县级以上人民政府应当加强对本行政区域内森林公园工作的领导,组织有关部门依法做好森林公园的规划、建设和保护工作。
县级以上人民政府林业行政管理部门主管本行政区域内的森林公园工作。
第五条 森林公园分为县级森林公园、省级森林公园、国家级森林公园。
设立森林公园,兴建单位应当提出申请。县级森林公园由所在地县级人民政府批准;省级森林公园由省人民政府批准;国家级森林公园,按国家有关规定上报审批。
第六条 森林公园管理机构统一负责森林公园的管理,保护森林风景资源,组织实施森林公园规划,建立有关制度,开展优质服务。
第七条 森林公园范围内的森林资源和其他旅游资源由森林公园管理机构依法管理、保护和合理利用;任何单位和个人不得擅自占用、出让、转让。
森林公园撤销、分立、合并、改变隶属关系、调整管理范围、变更总体规划,必须经原审批机关或者其委托的单位批准。

第八条 县级以上人民政府林业行政管理部门负责编制森林公园总体规划。
编制森林公园总体规划,必须坚持以保护为主,保护与开发利用相结合的原则,正确处理局部与整体、近期与远期的关系,突出地方特色。
森林公园总体规划实行分级审批,其审批权限按照设立森林公园的规定执行。
第九条 森林公园的建设,应当符合森林公园总体规划;公园及其外围的建设必须与景观相协调。不得兴建破坏景观、妨碍游览、污染环境的工程设施。
鼓励国内外单位和个人投资在森林公园内进行项目建设。
建设项目的定点和设计方案,必须报经林业行政管理部门审查同意,并按照规定报有关部门审批。
第十条 森林公园应当培育具有地方特色的风景林木植被,形成多树种、多层次、乔灌草相结合的区系植物群落,提高游览观光价值和综合功能。
第十一条 森林公园的树种调整和林相改造,应当符合总体规划。游览区内的林木,除抚育性或者更新性的采伐外,禁止采伐。
第十二条 森林公园管理机构应当建立护林防火组织,配备护林人员,加强森林防火宣传教育,消除火灾隐患;在重点防火地带应当设立防火标志,配备防火设施。
森林公园管理机构和相邻的单位及其他组织应当建立护林联防组织,订立护林防火公约,划定护林防火责任区。
第十三条 对森林公园森林病虫害的防治,应当以预防为主,实行生物防治与药物防治相结合。
第十四条 森林公园管理机构应当在林业行政管理部门指导下,加强对森林公园内野生动物的保护管理,定期开展野生动物资源调查,建立野生动物资源档案;对野生动物的主要栖息地,应当设立外围保护地带或者设置保护设施。
第十五条 森林公园管理机构和有关部门应当对森林公园范围内的古树名木、古园林建筑、历史遗迹等进行编号登记,建立档案,设置保护设施。
第十六条 森林公园管理机构应当在主要景区、景点设置卫生、环境保护设施或者标志,在危险地段设置安全设施或者标志。
在森林公园内设置的游览、游乐和交通设施,必须符合国家规定的技术标准,经有关监督管理部门验收合格后方可使用。

第十七条 对森林公园内的河溪、湖泊、瀑布,必须按照森林公园总体规划的要求进行保护和利用。禁止擅自填堵森林公园内自然水系。
第十八条 禁止在森林公园内擅自毁林开垦、开矿、采石、取土,破坏和蚕食林地,损害自然景观。
禁止向森林公园排放超标的废水、废气和生活污水;禁止在森林公园内乱倒垃圾及其他污染物。
第十九条 禁止擅自占用、征用森林公园林地。确需占用、征用的,用地单位应当提出申请,征得省林业行政管理部门或者其委托的单位同意后,按照土地管理法律、法规规定的审批权限,经土地管理部门审核,报县级以上人民政府批准。
第二十条 进入森林公园拍摄影片、采集标本,应当按照国家有关规定到林业行政管理部门办理审批和缴费手续。
第二十一条 进入森林公园从事经营活动,必须按照规定持有有关部门核发的证照,经森林公园管理机构同意,在指定的地点依法经营,并按照国家有关规定交纳费用。
在森林公园内的单位,均须服从森林公园管理机构的统一规划和管理,其隶属关系和资产所有权、使用权不得擅自改变。

第二十二条 在森林公园内从事导游的,必须经有关部门培训考核发证,并经森林公园管理机构同意。禁止随意抬高导游价格、坑害游客;禁止无证导游。
第二十三条 游客应当文明游园,爱护森林资源和设施,维护公共秩序,遵守森林公园制度。在森林公园内禁止下列行为:
(一)在禁火区内吸烟、取火、营火、烧烤食物;
(二)损毁花草树木及设施、设备;
(三)随意丢弃生活垃圾;
(四)伤害或者擅自猎捕国家保护的野生动物;
(五)擅自采集野生药材和其他林副产品;
(六)法律、法规禁止的其他行为。
第二十四条 公安机关设在森林公园的派出机构,应当维护社会治安和旅游秩序,保护森林资源及其他财产。
第二十五条 森林公园建设项目的定点和设计方案未经林业行政管理部门审查的,由林业行政管理部门责令改正;未经有关部门审批的,由有关部门依法处理。
第二十六条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由林业行政管理部门或者由其委托的森林公园管理机构给予处罚:

(一)损毁花草树木及设施、设备的,责令赔偿损失,予以警告,可并处以50元至100元的罚款;
(二)在禁火区内吸烟、取火、营火、烧烤食物的,在森林公园内随意丢弃生活垃圾的,予以警告,可并处以50元至200元的罚款;
(三)擅自采集野生药材和其他林副产品的,予以警告,没收违法所得,可并处以50元至200元的罚款;
(四)擅自填堵森林公园内自然水系的,无证导游或者随意抬高导游价格、坑害游客的,未经森林公园管理机构同意或者不按照森林公园管理机构指定的地点从事经营活动的,予以警告,责令改正,可并处以200元至500元的罚款。
违反森林保护、野生动植物资源保护、环境保护、文物保护、建设、土地、水利、治安、工商管理等法律、法规的,由森林公园管理机构移送有关行政管理部门依法处理。
第二十七条 当事人对行政处罚决定不服的,可以按照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼;逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第二十八条 森林公园管理机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿,尚未构成犯罪的,由其所在单位或者上级有关主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十九条 本条例自公布之日起施行。



1995年6月28日

关于印发宜宾市保护通信线路设备安全暂行规定的通知

四川省宜宾市人民政府


关于印发宜宾市保护通信线路设备安全暂行规定的通知

宜府发〔2003〕43号

各区、县人民政府,市级各部门:

《宜宾市保护通信线路设备安全暂行规定》已经2003年6月30日市政府第15次常务会议讨论通过,现印发你们,请遵照执行。

二OO三年八月三日

宜宾市保护通信线路设备安全暂行规定

第一条 为了维护通信线路设备的安全,确保通信畅通,根据国务院、中央军委《关于保护通信线路的规定》和四川省《保护通信线路设备暂行规定》,结合宜宾实际,制定本暂行规定。

第二条 本暂行规定适用于我市境内电信、军事、公安、铁路、交通、石油、电力、长航、民航、核工业、广播电视、气象和其它单位的通信线路设备。
本暂行规定对以上拥有通信线路设备的单位统称通信部门。

第三条 各级人民政府应加强对保护通信线路工作的领导,加强对通信线路安全保护工作的宣传。
交通战备部门负责本行政区内保护通信线路安全的组织协调和监督、检查工作;公安机关负责对破坏通信线路案件的侦办,依法打击犯罪;通信部门应加强通信线路的维护管理。
沿线的机关、厂矿、学校、乡镇、村和人民群众都有保护通信线路安全的义务,对破坏通信线路,危害通信安全的行为,各单位和人民群众有权制止并应及时向当地公安机关或通信部门报告。

第四条 公路、城乡建设要与通信线路设施建设统筹规划,既要有利于经济建设,又要有利于国防建设,有利于保护通信线路安全。市区通信线路设施建设应尽量采用埋设方式。通信、规划、交通、建设等部门要相互支持、配合。在各类工程建设,设计、施工中,必须保护通信线路安全,防止事故发生,对建设施工单位要加强护线法律、法规的宣传教育,建立法人责任制,坚持“谁损坏,谁负责”的原则。通信线路设备一般不得迁改。凡涉及必须迁改、更换通信线路的,有关各方均不得擅自动工,要共同商定迁改或更换方案,解决好遗留问题,并按有关法律、法规和规章完善相关手续后方可实施。交通战备部门要牵头做好协调工作。凡是通信线路规划、建设、迁改、更换等情况,一律由相关部门报同级交通战备部门备案。

第五条 新设置杆路和埋设电缆须事先征得当地县级以上人民政府同意,节约用地,不占或少占耕地。

第六条 通信线路设备建设应避免影响现有建筑设施,确需影响时,除紧急情况外,必须事先取得有关单位同意。损坏建筑设施按原标准修复或负担修复费用。

第七条 在公路、铁路两侧留用地和航道、码头建设通信线路设备,应事先与当地县级以上国土、交通、建设、铁路等部门协商。
在林区建设通信线路设备,应事先与当地林业主管部门协商。

第八条 抢修通信线路设备的工程车和人员,在通过道口、渡口、桥梁时,凭交通战备部门的证明,优先放行。

第九条 废品回收行业应严格执行国家有关规定,不得收购盗窃分子出售的通信线路器材。发现盗卖、变卖通信线路器材的非法行为或可疑线索,应及时向公安机关或通信部门报告。对非法经营废旧通信器材的,由公安机关按有关规定给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十条 通信部门的设施和堆放在通信线路沿线的器材,任何单位和个人不得损毁或擅自取用。

第十一条 任何单位和个人都不得损坏通信线路设备或有危害通信安全的行为。
(一)不准在危及通信线路安全的范围内进行爆破,以及堆放易燃易爆品或设置易燃易爆品仓库。
(二)不准在埋有地下电缆的地面上进行钻探、堆放笨重物品、垃圾、矿渣或倾倒含有酸、碱、盐的液体,在埋有地下电缆的地面上开沟、挖渠,应及时与通信部门协商解决。
(三)不准在设有过江河电缆标志的水域内抛锚、接锚、挖沙、炸鱼及进行其他危及电缆安全的作业。
(四)不准在地下电缆两侧各一米范围内建屋搭棚,在各三米的范围内挖沙取土和设置厕所、粪池、牲畜圈、沼气池等能引起电缆腐蚀的建筑。在市区外电缆两侧各二米,在市区内电缆两侧各零点七米的范围内,不准植树,对已影响通信线路的竹木,竹木所有者应及时修剪,或由通信部门无偿修剪。
(五)不准移动或损坏电杆、拉线、天线、天线馈线、杆塔及无人看守的载波增容站、微波站。
(六)不准在危及电杆、拉线安全的范围内取土,不准在架空线路两侧或天线区域内建屋搭棚。
(七)不准摇晃、攀登电杆、杆塔、拉线及其他附属设备。
(八)不准在电杆、拉线、天线、天线馈线、杆塔、支架及其他附属设备上拴牲口和搭挂电灯线、电力线。
(九)不准在通信电线上搭挂广播喇叭和收音机、电视机的天线。
(十)不准向电杆、电线、隔电子、电缆天线、馈线及线路其它附属设备射击、抛掷杂物或进行其他危害线路安全的活动。

第十二条 任何单位和个人,违反本暂行规定,造成损坏线路、阻断通信的,由有关部门依法责令其承担修复线路的费用并赔偿阻断通信线路所造成的经济损失;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十三条 对保护通信线路、阻止损坏事故,协助侦破案件,抓获犯罪分子,追回被盗通信器材和协助抢修通信线路的有功单位、集体和个人,由有关部门给予表彰或奖励。

第十四条 通信管理工作人员玩忽职守,使设备造成损坏、阻断通信或造成损失的,由有关部门视情节轻重依法处理,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十五条 本暂行规定自发布之日起施行。




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